吴丹：物流地产基金的投资机会 | 观点资本圆桌演讲_世界今头条

吴丹（复星商业流通产业发展集团总裁助理、星唯基金总经理）：非常感谢主办机构今天给我这么一个机会和大家一起交流，我演讲的题目是物流地产的投资机会。

【资料图】

首先来看一下，整个中国物流仓储行业的现状在2021年的时候全国的物流仓储的总面积大概是9.6亿平方米是仅次于美国的，但是由于我们国家人口数量比较多，所以人均的物流仓储面积大概只有0.7平米，美国的人均面积达到是3.8平米，日本是4平方米，所以这块可以看到整个中国人均的面积与发达国家来讲差距还是比较大的。

第二块就是关于高标库需求这块，也是得益于整个国家新型城镇化，还有消费升级以及先进制造业这块的发展，现在国内的物流的仓储行业的需求也是处于一个快速增长的这么一个状态。

其中高标仓是呈现出更大的需求，目前看整体仓储面积还是比较充沛的，但是现代的物流仓储设施的库存占比不到7%，这个比例还是比较低的，明显低于发达国家。

这块我们也是根据戴德梁行的统计数据，在2017年的时候，国内高标仓存量的面积是3318万平方米，去年年底是8000万左右。由于目前物流仓储这块土地供应，还有仓储行业的成熟度来看的话，还有就是非高标仓升级改造的难度比较大，所以整个国家高标仓仓储设施的缺口还是比较大的。

根据戴德梁行的预估，高标仓大概是缺口有1亿平方米这么一个数字。从这个数据看下来的话，感觉中国的物流仓储行业还是非常值得期待，是一个非常好的赛道。

我们再来看一下中国医药物流高标仓的规模，2020年从数据来看的话，也就是在1726万方的医药高标仓里面，国药控股占的比重是最大的，一家占了18.4%，但是业务量来讲占了全国整个流通量比这个数字还要大，比后面第2、3、4、5家全部加起来还要多的。

国内医药物流仓储这块设施，主要还是由药品器械的生产企业以及商业流通企业自用自建为主，其实还没有形成一个社会第三方的提供GSP标准的医药仓储的行业龙头。

我们复星国药就是在做这块的业务，大健康业务来看的话，医药物流仓储不仅仅只是用于药品和医疗器械，还包括像营养保健和母婴用品以及美妆之类。

这四大产品的总的市场规模大概也达到了7.68万亿，所以这块也是一个非常好的赛道。

我们再来看一个数字，美国写字楼和物流仓储的自动化率。我们可以看到，美国物流仓储自动化率低于写字楼的自动化率，英国也呈现出和美国同样的态势。

我们中国来看的话，一线和二三线这块的甲级写字楼转化率大概是在4到5之间，甚至是低于4的状态，但是物流仓储自动化率大概在5万、6万这么一个状态，所以是一个倒挂的状态。

从这个方面来看的话，前面我记得赵阳总的报告里面提到，在深圳的写字楼CapRate才2到3，所以这个未来还是有一定增值空间的。

这个是我们部门的小伙伴帮我总结了近两年中国物流基金的募集情况的汇总，这里就不再赘述了，就是去年疫情期间这几年已成熟资产的基金募集，开发类的基金基本上这两年没有新的出来，都是一些原来老的开发基金，然后扩印的状态。

我们再来看一下仓储物流C-REITs的上市表现，2021年上市了首批是9支公募REITs产品上市，其中中金普洛斯仓储物流REITs发行3.89元，上市CapRate为5.2%，红土盐田港REITs发行2.30元，上市CapRate为4.9%；2023年2月8日，嘉实京东仓储物流REITs发行价3.514元，上市CapRate为4.9%。

这样子看下来的话，物流仓储REITs的底层市场还是非常的优质，业绩也是稳中向好。

我们团队是复星商业流通产业发展集团，是复星旗下专门专注于做物流仓储这块的一个团队，其实我们的战略也有一定的差异化，一个是我们自己复星是世界财富五百强，同时也是中国非常著名的医药类企业，同时我们也联合国药控股，国药控股是中国最大的一个医药流通企业，也是相当于医药流通的国家队吧。

我们两家一起合资了一家公司，就是在香港这边一起共同服务于药品、食品等这些对温度湿度时效服务的仓储公司，同时还聚焦于SaaS家庭消费健康的供应链，所以这块来讲是以GSP的园区来作为一个场景，聚焦于药品、食品等对温度湿度的全程服务，这两个核心的IP也就是我们整个团队的非常核心的战略。

这是我们自己业务的四大板块，信泰云链等等，就不再赘述大家比，我们信泰云仓是实现48小时服务的终端网络。

这是我们的历史业绩也非常不错，几个项目全部都是保险资金持有了，保留一个资管权做了一个项目的退出，收益还是挺不错的。

最后就是希望大家能够有业务的话和我一起联系，谢谢大家！

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